皆さん、初めまして。福岡県福岡市西区を拠点に土木工事・外構工事をメインに手掛けている大神建設 株式会社です。取り扱っているのは一般土木工事、大型商業施設、空港の滑走路など。皆様が普段利用されている場所の工事にも弊社が関わっているかもしれません。
さて本日は、都市計画における開発行為について説明します。開発行為をする際の許可、開発行為をする流れなどについて詳しい説明をしていきます。専門用語も交えますが、わかりやすく解説しますから、どうぞ安心して記事をお読みください。
■開発行為とは？
まずは、都市計画における開発行為とはどのようなことなのかを解説しましょう。
開発行為というと、建物を新しく建てることだと思われがちですが、必ずしもそういうわけではありません。建築物の建築や特定工作物を建設するのに伴って発生する土地の区画形質の変更を開発行為と呼ぶのです。
ここで早速専門用語がいくつか出てきたので、意味を解説しましょう。
まず、特定工作物には「第一種特定工作物」と「第二種特定工作物」の2つがあります。
前者に含まれるのは、コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラントなど公害の恐れがある建物などです。後者はゴルフコースや1ha以上の野球場・陸上競技場・庭球場・遊園地・動物園・その他運動・レジャー施設、1ha以上の墓園などを指します。
次に土地の区画形質変更には3つの種類があります。「区画の変更」「形状の変更」「性質の変更」です。
区画の変更とは道路や水路などを新設・移動・廃止をすることを意味し、これが土地の区画形質変更に該当するので、開発行為となります。
形状の変更は切り土や盛り土などにより、土地の形状を変更することで、これか開発行為です。
性質の変更は農地や山林などの、宅地以外の土地を宅地に変更するということです。
■開発行為を行うには許可が必要？
開発行為を行うに当たって許可が必要なのか、必要ならどのような許可を取得すればいいのかなどをまとめてみましょう。
開発行為を行う場合は、開発許可を認めてもらう必要があります。開発許可が認められるかどうかの審査の基準になるのがまさに「開発許可基準」。「開発許可基準」に合致している開発行為なら、行って構わないと認められます。
審査をして許可をするのは各都道府県知事などですから、申請する必要があります。
・開発許可が不要な場合
基本的に開発行為を行うときは開発許可を認めてもらわないといけないのですが、例外もあります。
まず、開発行為に当たらないものには開発許可は必要ありません。駐車場、資材置き場など建築物や特定の工作物を設置しない場合です。
次に「公益的建築物の特例」という制度があります。開発行為の対象が公的建築部の建設である場合、開発許可が不要になるケースがあります。例えば、図書館、公民館、駅舎などです。
ただし、学校や医療施設、福祉施設などの建設では、「公益的建築物の特例」の対象外になります。上記の施設では以前は開発許可が不要だったのですが、制度改正により必要になりました。
「面積による特例」という制度もあります。面積が一定未満の開発行為には開発許可が必要ありません。具体的には、市街化区域では1,000㎡未満、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域では3,000㎡未満、都市計画区域外及び準都市計画区域外では10,000㎡未満などとなっています。
詳しいことは地方自治体の条例でも決まっているので、確認してください。
「農林漁業の特例」という制度もあります。市街化区域以外の区域で、農林漁業用の建築物や、農林漁業者の住宅などを建設する際に行う開発行為には開発許可は不要です。農林漁業用の建築物とは、畜舎、温室、サイロ、のり・わかめ乾燥施設、野菜集荷施設などのことです。
「性質上の特例」もあります。非常災害時用の応急措置として開発行為をする場合や通常の管理行為、軽微な行為としての開発行為なら、「性質上の特例」が認められて、開発許可が不要になるケースもあります。
■開発許可申請の流れ
開発許可が必要な開発行為を行う場合、都道府県知事または市長に許可申請をする必要がありますが、その流れを確認しましょう。
・開発予定標識の設置
開発許可申請を行う前にするべきことが開発予定標識の設置です。開発予定標識により、近隣住民に対して開発行為が行われることをお知らせします。
開発予定標識の設置は義務ですが、設置しなくていい場合もあります。
・近隣住民への説明
近隣住民に対しては、開発予定標識の設置だけではなく、口頭で開発行為が行われることを説明する必要があります。ただし、説明しなくてもいいケースもあるので、確認しておいてください。
・同意・協議
開発許可を申請する前に、各方面と協議して、同意を得る必要がある場合があります。開発行為に関係のある公共施設の管理者の同意が必要です。協議だけでは十分でなく、同意がないといけません。
その他にも、状況によって協議・同意が必要な相手はいろいろ出てくる可能性があるので、確認をしておいてください。
・開発行為許可申請書などを提出
開発許可申請のための準備が整ったら、「開発行為許可申請書」という書類に必要事項を記入して、必要書類を整えて、都道府県知事または市長に提出します。
必要事項の記入と必要書類の準備は確実に行ってください。記入漏れや書類不足などがあれば、再提出を求められることがあります。
開発許可申請が通るまではしばらく時間がかかりますが、書類の再提出ともなれば、さらに時間が延びることになってしまいますから、注意しましょう。
・開発許可・不許可通知が届く
開発許可申請書や必要書類の提出が滞りなく済んだら、開発許可・不許可通知が届くのを待ちます。いずれも文章による通知があります。
不許可の場合は、理由も教えてもらえますが、理由に納得がいかないときは不服申請も可能です。
・許可の場合工事開始
開発許可が認められた場合は、工事開始となります。工事を開始したことは都道府県知事などに速やかに届出をします。
・工事が終わったら工事完了届を提出
開発工事を行って、完了したら、都道府県知事などにまた届出をします。
・完了検査
都道府県知事などに工事完了の届出をすると、完了検査が行われます。
完了検査では、実際に行われた開発工事の内容と開発許可に記された内容に齟齬がないかの確認が行われます。問題がないようなら、検査済証が交付されます。
・工事完了の公告
検査済証が交付されたら、時を置かずして工事完了の公告がされます。
■まとめ
今回は、都市計画における開発行為の説明をしました。開発行為をするにあたって必要な許可や許可申請の流れなども解説したので、ぜひ参考にしていただき、スムーズに手続きをしていただきたく思います。
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